地目の異なる土地の一団地評価|図解付き

1.地目別評価

地目別評価の原則
地目別評価の原則

(1) 地目別評価の原則

土地の価額は、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地の別に評価します。この場合の地目は課税時期のその土地の現況によって判定します。

土地の評価単位の判定の実務|図解付き

(2) 一団地の例外

ただし、一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価します。

(3) 市街地農地等の例外

なお、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、宅地比準方式で評価する市街地農地、市街地山林、市街地原野又は宅地と状況が類似する雑種地のいずれか2以上の地目の土地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価するものとします。

2.一団地の例外

土地の価額は、地目別に評価をするのが原則ですが、地目が異なる場合であっても、地目の異なる土地が一体として利用されおり、それらが一体不可分の関係にある場合には、その主たる地目により構成されているものとみなして評価単位の決定を行うと共に、その主たる地目に基づき評価を行います。

(1) ゴルフ練習場として一体利用している場合

次の図は、ゴルフ練習場(雑種地)とクラブハウス(宅地)が連接しており、一体としてゴルフ練習場の敷地として利用されている土地です。道路を挟んで向かい合わせの場所には、ゴルフ練習場のための駐車場(雑種地)もあります。

宅地と雑種地が一体として利用されている場合の評価単位
ゴルフ練習場として利用されている宅地と雑種地

この場合、クラブハウスとして利用されている土地は「宅地」であり、ゴルフ練習場として利用されている土地は「雑種地」ですから、原則として土地Aと土地Bは別々の評価単位となります。しかしながら、土地Aと土地Bが一体となってゴルフ練習場の敷地として利用されている場合には、一体不可分の関係にあるものとして土地Aと土地Bを合わせた一団の土地を一の評価単位として取り扱います。

また、評価地目はその主たるものからなると考えることが利用実態を反映すると考えられますから、上の図の場合は全体が雑種地からなるものとして評価を行います。

ただし、ゴルフ練習場の駐車場のために使用されている雑種地(C)は、不特定多数の者の通行の用に供されている道路により物理的に分離されていますから、土地A・Bとは区分して単独で評価をします。

宅地と雑種地が一体として利用されている場合の評価単位の区分図
ゴルフ練習場として利用されている宅地と雑種地の評価単位

(2) 店舗として一体利用している場合

次の図は、甲が乙と丙から土地A・Bを借り、その土地の上に店舗と駐車場を併設し、使用している場合の例です。土地Aについては借地契約に基づく借地権が、土地Bについては賃貸借契約に基づく賃借権が成立しているものとします。

店舗と駐車場が一体として利用されている場合
店舗として一体利用されている宅地と雑種地

① 借地権者・賃借権者(甲)の評価単位

借地権者かつ賃借権者である甲は土地Aを店舗として、土地Bを駐車場の敷地として利用していますから、土地Aと土地Bの地目はそれぞれ「宅地」と「雑種地」となり、したがって、地目別評価の原則によれば、土地Aと土地Bは別々の評価単位となります。しかしながら、土地Aと土地Bが一体となって店舗の敷地として利用されている場合には、一体不可分の関係にあるものとして土地Aと土地Bを合わせた一団の土地を一の評価単位として取り扱います。

また、評価地目はその主たるものからなると考えることが利用実態を反映すると考えられますから、この場合は全体が宅地からなるものとして評価を行います。

店舗と駐車場が一体として利用されている場合の評価単位
店舗として一体利用されている宅地と雑種地の評価単位

② 貸宅地等(乙・丙)の評価単位

乙と丙は別人ですから、土地Aと土地Bは別々の評価単位となります。この場合、土地Aは貸宅地として、土地Bを賃借権が付着する雑種地として評価を行います。

(3) 居宅として一体利用している場合

次の図は、甲が土地Aを居宅として、土地Bを駐車場として利用している場合の例です。ただし、駐車場部分は土地所有者乙より書面契約の上、月極駐車場として借り受けているものとします。

宅地と雑種地(賃借権)が一体利用されている場合
居宅と駐車場として一体利用されている宅地と雑種地

一団地の例外の考え方に沿えば、自己の居住の用に供するために宅地と雑種地を一体利用している場合には、その宅地と雑種地とを合わせた一団の土地を一の評価単位として取り扱うこととなります。

しかしながら、本問のような月極駐車場として設定された賃借権は、借地借家法の保護を受けない権利ですから、賃借人は賃貸人から1月前の解約告知を受けた場合には、正当事由の有無に関わらず当該土地を返還する義務があります。

したがって、このようなすぐにでも解消し得る賃借権を評価単位や評価計算に反映するのはかえって不合理ですから、当該賃借権についてはその権利の評価は行わず、また、当該賃借権の設定された雑種地については、権利の付着していない土地(自用地)として評価を行います。

居宅として一体利用している場合の評価単位
居宅として一体利用している場合の甲の評価単位

3.市街地農地等の例外

一団地として評価をするのが合理的な地目の異なる土地
一団地評価をするのが合理的な場合の例

土地の価額は地目別に評価をするのが原則ですが、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、下記のいずれか2以上の地目の土地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団の土地として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価をします。

  • 宅地比準方式で評価する市街地農地
  • 宅地比準方式で評価する市街地山林
  • 宅地比準方式で評価する市街地原野
  • 宅地と状況が類似する雑種地

これは、宅地化が進展している地域にある市街地農地や市街地山林、市街地原野又は宅地と状況が類似する雑種地については、現況地目の価格形成要因よりも、宅地としての価格形成要因が重視されて取引が行われる傾向にあることを理由としています。

宅地化を前提とした取引がなされる市街地農地等や宅地類似雑種地については、通常、無道路地や規模過少な土地、不整形な土地となるような土地取引が行われることはなく、宅地として利用が可能な位置、形状、規模等の土地として取引が行われます。

したがって、連坦する土地が異なる地目であったとしても、それらの土地を一団地として利用することで、不合理な土地を解消し、宅地としての有効利用を図ることができるのであれば、実際の不動産取引との整合性も考慮し、その2以上の地目のからなる一段の土地を一の評価単位として取り扱います。

(1) 規模過小地・不整形地・無道路地が隣接する場合

次の図は、評価対象地が市街化区域内に存し、互いに連接する山林・農地・雑種地である場合の例です。

規模過小地・不整形地・無道路地が隣接する場合

地目別評価の原則に従い、山林・農地・雑種地をそれぞれ単独の土地として取り扱った場合には、山林は無道路地、農地は不整形地、雑種地は規模過小な土地となり、いずれも宅地としての有効利用が難しい土地となります。

一方、全ての土地を一団の土地として取り扱った場合には、位置、規模、形状等の点から地域における標準的な宅地と類似するものとなり、地目別評価を行った場合の不合理性が解消され、宅地としての有効利用が図れる土地となります。実際の不動産取引においても、3筆一体として売買されるのが通常ですので、このような場合には3地目からなる一団の土地を一の評価単位として取り扱います。

(2) 帯状山林と奥行長大な農地が隣接する場合

次の図は、評価対象地が市街化区域内に存し、農地と山林が隣接する場合の例です。

帯状山林と奥行長大な農地
帯状山林と奥行長大な農地が隣接する場合

地目別評価の原則に従い、農地と山林を別々の評価単位として取り扱った場合には、農地は奥行長大な土地、山林は帯状の土地となってしまいます。

一方、2地目を一団の土地として取り扱った場合には、奥行長大・帯状の形状が是正され、宅地としての有効利用が図れる土地となります。実際の不動産取引においても、2筆一体として売買されるのが通常ですので、このような場合には2地目からなる一団の土地を一の評価単位として取り扱います。

(3) 帯状雑種地等が隣接する場合

次の図は、評価対象地が市街化区域内に存し、雑種地と農地と山林が隣接する場合の例です。

帯状雑種地等が隣接する場合

地目別評価の原則に従い、3地目を別々の評価単位として取り扱った場合には、農地と山林は帯状土地、農地は奥行長大な土地となってしまいます。

一方、3地目を一団の土地として取り扱った場合には、奥行長大・帯状の形状が是正され、宅地としての有効利用が図れる土地となります。実際の不動産取引においても、3筆一体として売買されるのが通常ですので、このような場合には3地目からなる一団の土地を一の評価単位として取り扱います。

(4) 標準的な規模の農地と山林が縦に隣接する場合

次の図は、評価対象地が市街化区域内に存し、山林と農地が縦に隣接する場合の例です。

標準的な規模の農地と山林が縦に隣接する場合

地目別評価の原則に従い、2地目を別々の評価単位として取り扱った場合には、農地は標準的な宅地の位置・計上・規模となりますが、山林が無道路地となってしまいます。

一方、2地目を一団の土地として取り扱った場合には、山林の無道路地が解消され、宅地としての有効利用が図れる土地となります。実際の不動産取引においても、2筆一体として売買されるのが通常ですので、このような場合には2地目からなる一団の土地を一の評価単位として取り扱います。

(5) 標準的な規模の農地と山林が横に隣接する場合

次の図は、市街地農地と市街地山林が隣接する場合の例です。

標準的な規模の農地と山林が横に隣接する場合

この場合は、地目別評価の原則に従い農地と山林を別々の評価単位として取り扱ったとしても、いずれも宅地として理由する上で問題の無い位置、形状、規模等の土地となります。

したがって、このような2地目を別々に評価をしても、宅地としての有効性に問題が生じないような場合は、地目別評価の原則に従い別々の評価単位として取り扱い、一団の土地として評価を行いません。

(6) 市街地農地等が連接する場合

次の図は、市街化区域内に存する農地の例です。道路との位置関係とは無関係に筆が分かれています。

市街地農地等につき、一団の土地として評価をする場合
市街化区域内の農地の評価単位

この場合、農地について耕作の単位ごとに評価をした場合には、宅地としての効用を発揮しない不合理な位置や規模、形状の農地が創出されることとなり、宅地化を前提として取引がなされる不動産取引の実態と乖離し、不合理です。

したがってこのような場合においては、複数の農地を一団の土地として利用することで、不合理な位置・規模・形状等を解消し、宅地として利用価値を向上させるような場合には、それらの複数の農地を一の評価単位として取り扱います。

なお、このような評価単位の取り扱いは、市街地農地のほか「市街地周辺農地」と「生産緑地」についても同様に取り扱います。