土地の上に存する権利の評価上の区分|図解付き

1.地上権

橋(工作物)の所有のための地上権の設定
橋(工作物)の所有のための地上権の設定
竹木の所有のための地上権の設定
竹木の所有のための地上権の設定

(1) 地上権とは?

地上権とは、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利をいいます(民法265)

また、工作物とは土地に定着する人工物のすべてをいい、建物やこれに付属する門、塀などの建築物のほか、橋やダム、擁壁などの建築物以外の人工物も含まれます。

(地上権の内容)
第265条 地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。

民法|e-Gov

(2) 相続税の財産評価における地上権

相続税法上の地上権
相続税法上の地上権

相続税の財産評価において「地上権」として評価をする地上権は、民法第265条に規定する地上権のうち、次の①及び②以外のものとなります。

  1. 建物の所有を目的とする地上権
    借地権として評価
  2. 地下又は空間に上下の範囲を定めて設定される地上権
    区分地上権として評価
  3. 上記①・②以外の地上権
    地上権として評価

借地権及び区分地上権の評価
建物の所有を目的とする地上権及び民法第269条の2((地下又は空間を目的とする地上権))の規定による区分地上権については、法第23条の規定の適用はなく、法第22条の規定が適用されるのであるから留意する。

相続税法基本通達第23条1項|国税庁HP

(3) 評価方法

2.区分地上権

鉄軌道用地として区分地上権の設定
鉄軌道用地として区分地上権の設定

(1) 区分地上権とは?

区分地上権とは、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定される地上権をいいます。

例えば、トンネルや道路、鉄軌道等の工作物を所有するために、土地の一定層(空中・地中)のみを客体として設定される地上権がこれに該当します。

(2) 相続税の財産評価における区分地上権

相続税法上の区分地上権
相続税法上の区分地上権

相続税の財産評価において「区分地上権」として評価をする区分地上権は、民法第269条の2に定める地上権となります。

(地下又は空間を目的とする地上権)
第269条の2 地下又は空間は、工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる。この場合においては、設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる。 前項の地上権は、第三者がその土地の使用又は収益をする権利を有する場合においても、その権利又はこれを目的とする権利を有するすべての者の承諾があるときは、設定することができる。この場合において、土地の使用又は収益をする権利を有する者は、その地上権の行使を妨げることができない。

民法|e-Gov

(3) 評価方法

3.永小作権

永小作権が設定された土地
永小作権が設定された土地

(1) 永小作権とは?

永小作権とは、小作料を支払って他人の土地で耕作または牧畜をする権利をいいます。

永小作権をもとに農地を借りている人を「小作人」といい、その農地を貸している人を「地主」といいます。

(永小作権の内容)
第270条 永小作人は、小作料を支払って他人の土地において耕作又は牧畜をする権利を有する。

民法|e-Gov

(2) 評価方法

4.区分地上権に準ずる地役権

通行地役権
通行地役権
高圧線下地役権
高圧線下地役権

(1) 地役権とは?

地役権とは、民法280条に定める物権であり、一定の目的のために、他人の土地(承役地)を自分の土地(要役地)のために利用する権利です。

(地役権の内容)
第280条 地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節(所有権の限界)の規定(公の秩序に関するものに限る。)に違反しないものでなければならない。

民法|e-Gov

(2) 区分地上権に準ずる地役権とは?

区分地上権に準ずる地役権は相続税土地評価上の権利区分であり、次のような目的のため地下又は空間について上下の範囲を定めて設定された地役権で、建造物の設置を制限するものをいいます。

  1. 特別高圧架空電線の架設
  2. 高圧のガスを通ずる導管の敷設
  3. 飛行場の設置
  4. 建築物の建築その他の目的

なお、区分地上権に準ずる地役権として評価するか否かは、その区分地上権の存在により建築物の設置が制限されるか否かで判断すべきであり、設定登記の有無で判断するものではありません。

高圧線下地役権が登記された場合
高圧線下地役権が登記された場合

(3) 区分地上権に準ずる地役権の評価方法

5.借地権

借地権の設定の例
借地権の設定の例

(1) 借地権とは?

借地権とは、他人の土地を使用収益することのできる権利をいい、大きく次の2つの借地権に分けられます。

  1. 私法上の借地権
    民法や借地借家法、借地法を根拠とする借地権
  2. 税法上の借地権
    法人税法や所得税法、相続税法を根拠とする借地権

(2) 相続税法上の借地権とは?

相続税法にいう借地権とは、建物の所有を目的とする借地権をいいます。ただし、定期借地権等は除かれます。

(3) 借地権の評価方法

6.定期借地権等

相続税法にいう定期借地権等とは、借地借家法に規定する定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権及び一時使用目的の借地権をいいます。

7.耕作権

相続税法にいう耕作権とは、農地又は採草放牧地の上に存する賃借権で、土地を耕作することができる権利をいいます。

8.温泉権

相続税法にいう温泉権とは、鉱泉地において温泉を排他的に利用することができる権利をいいます。引湯権を含みます。

9.賃借権

相続税法にいう賃借権とは、賃貸借契約に基づき賃借人が目的物である土地を使用収益することができる権利をいいます。ただし、借地権、定期借地権等、耕作権及び温泉権に該当するものを除きます。

10.占用権

相続税法にいう占用権とは、河川占有許可や道路占有許可等に基づく経済的利益を生ずる権利等をいいます。