特定路線価と相続税評価|図解付き

1.特定路線価とは?

特定路線価の設定の例
特定路線価の設定の例

特定路線価とは、路線価地域内において路線価の設定されていない道路(路線)にのみ接している宅地を評価する必要がある場合において、当該路線価の付されていない道路を正面路線とみなして路線価方式により評価するために設定される路線価のことをいいます。

14-3 路線価地域内において、相続税、贈与税又は地価税の課税上、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価(以下「特定路線価」という。)を納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。

特定路線価は、その特定路線価を設定しようとする道路に接続する路線及び当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、当該道路の状況、前項に定める地区の別等を考慮して税務署長が評定した1平方メートル当たりの価額とする。(平12課評2-4外追加、平14課評2-2外改正)

(特定路線価)財産評価基本通達 14-3|国税庁HP

2.特定路線価の設定手順

特定路線価は、納税義務者からの申出に基づき、当該路線が所属する所轄税務署長が決定をします。

実務上は、路線価が付されていない全ての路線に対して特定路線価の設定の申出をするのではなく、次の順に従い、特定路線価の設定の申出を行います。

  1. 特定路線価を設定することができる路線か否かの判定
  2. 特定路線価を設定すべきか否かの判断
  3. 特定路線価設定申出書の作成・提出
  4. 特定路線価回答書の返送

(1) 特定路線価を設定することができる路線か否かの判定

特定路線価を設定することができる路線は、次の6つの全ての要件を満たす必要があります。

  1. その年の路線価が公開されていること
    通常は7月頃に公開されるため、それ以前の段階では申出ができません。
  2. 相続税又は贈与税の申告のためであること
  3. 評価対象地が路線価地域にあること
    倍率地域に存する場合は倍率方式により評価をしますので、特定路線価は必要ありません。
  4. 評価対象地が路線価の設定されていない道路にのみ接していること
    例えば評価対象地が角地であるものの、一方の路線にのみ相続税路線価が設定されていれば、中間画地として評価をすることとなります。
  5. 評価対象地の敷地内通路(専用通路)ではないこと
    この場合の敷地内通路は道路としてではなく、敷地と通路を1画地の宅地として評価をします。
  6. その路線が建築基準法上の道路に該当すること
    その路線が建築基準法上の道路ではない場合は無道路地の評価をします。

(2) 特定路線価を設定すべきか否かの判断

特定路線価を設定して評価をすることができる宅地については、実務上、納税義務者が次の2つの評価方法から任意に選択して評価することができます。

  1. 特定路線価を設定して評価する方法
  2. 特定路線価を設定しないで評価する方法

ただし、ほとんどの場合で「①による評価額>②による評価額」となるため、②による評価が著しく不合理である場合には、税務当局より①による評価で更正決定を受ける可能性があります。

この点については「4.特定路線価の設定の判断基準」で詳述していますので参考にしてください。

(3) 特定路線価設定申出書の作成・提出

上記(1)及び(2)により特定路線価を設定すべき評価対象地については、特定路線価設定申出書を作成し、管轄の税務署へ申出を行います。

(4) 特定路線価回答書の返送

3.特定路線価を設定しない場合の評価方法

この特定路線価の設定の手順は次の通り行います。

なお、特定路線価の設定の申出をせずに評価をすることもできます。ただし、特定路線価の設定の申出をした後にその設定された特定路線価を使用せずに評価をすることは実務上認められていません。

4.特定路線価の設定の判断基準

ほとんどの場合、路線価の敷設されていない土地については、特定路線価を設定しないで評価をした方がその宅地の評価額は低くなります。これは、特定路線価を設定しないで評価をする場合、評価対象地がほぼ100%の確率で「無道路地」となるためです。

例えば、下の図の評価対象地の前面路線は路線価が敷設されていませんので、当該路線に特定路線価を敷設しないで評価をするためには、評価対象地の西側道路を正面路線として画地調整を行うこととなります。とすると、評価対象地は西側路線に接していませんので、通路開設を想定した評価、すなわち無道路地評価をする必要がありますが、この場合、必然的に不整形地補正及び無道路地補正を行うこととなり、評価対象地の価額は相当に減額されます。

特定路線価を設定せずに評価をする場合

しかしながら、現実的には、特定路線価を設定しないで評価をすることにつき合理性がないにもかかわらず、特定路線価を設定せずに評価をした場合には、その評価は不当であるものとして税務当局より否認されるリスクがあります。

したがって、実務上はどのような場合に特定路線価を設定すべきか否かにつき、合理的な判断基準を持っておく必要があります。

(1) 特定路線価を設定して評価を行うべき場合

特定路線価を設定して評価を行うべき場合は、前面道路が建築基準法上の道路の場合です。前面道路が建築基準法上の道路である場合には、当該前面道路に基づき宅地の有効利用が図られるのですから、当該前面道路を正面路線として評価計算を行うことが合理的です。

特定路線価を設定すべき場合

ただし、建築基準法第43条第2項の第1号または第2号に該当する道路(旧43条但書道路)についてのみ接する宅地は、必ずしも建物の再築が可能な土地とは言えませんので、この場合は周囲の道路状況や空地の状況、将来の開発予想等を総合的に勘案の上、特定路線価を設定すべきか否かを判断することとなります。

(2) 特定路線価を設定しないことに合理性がある場合

特定路線価を設定しないことにつき合理性がある場合は、前面道路が建築基準法上の道路ではない場合です。前面道路が建築基準法上の道路でない場合には、当該前面道路に基づき宅地の有効利用を図かることができないのですから、当該前面道路を正面路線として評価計算を行うことにつき合理性はありません。

特定路線価を設定しないことに合理性がある場合

このような場合は、評価対象地の周辺にある路線価の付された路線を正面路線として「無道路地評価」を行うのが合理的です。

(3) 特定路線価の推定

特定路線価がいくらで設定されるかは所轄税務署長から回答書を受け取るまで分かりませんが、その特定路線価の設定の申出をしようとしている路線の固定資産税路線価に8/7(1.143)を乗ずることである程度の水準を推定できます。

相続税路線価と固定資産税路線価

なぜなら、相続税路線価は公示価格の8割、固定資産税路線価は公示価格の7割を目安に決定されており、両者は比例関係にあるためです。

また、市町村が決定をする固定資産税路線価は相続税路線価よりも広いエリアで敷設されているため、特定路線価を設定しようとする路線についても、固定資産税路線価が敷設されているケースが多くあることから、固定資産税路線価から逆算的に計算をすれば、特定路線価として設定されるおおよその価格が推定できるのです。

5.特定路線価を設定した場合の側方路線影響加算等

特定路線価の設定の申出をした場合において、その特定路線価が設定された路線を側方路線または背面路線とする土地の評価に当たっては、当該特定路線価の設定された路線を側方路線または背面路線とする側方路線影響加算または二方路線影響加算は行いません。

側方・背面路線が特定路線価である土地(B・C)

上の図の例は、路線価の敷設されていない路線にのみ接する土地Aの評価のために特定路線価の設定の申出をし、50千円/㎡と回答を得た事例です。この場合、土地Aの評価に当たっては当該特定路線価を用いて画地調整を行います。

一方、土地Bの評価においては、特定路線価の設定された道路は側方路線ですから、当該特定路線価の付された道路による側方路線影響加算は行いません。同様に、土地Cの評価においては、特定路線価の設定された道路は背面路線ですから、当該特定路線価の付された道路による二方路線影響加算は行いません。