不合理分割|図解付き

1.基本的な考え方

贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われ、その分割が著しく不合理であると認められる場合における宅地の価額は、所有者単位で評価するのではなくその分割前の画地を「1画地の宅地」として評価します。なお、この取扱いは同族会社間等でこのような不合理分割が行われた場合にも適用されます。

著しく不合理と認められる分割には次のものがあります。

  1. 分割により無道路地が発生する場合
  2. 分割により帯状地が発生する場合
  3. 分割により著しく狭あいな画地が発生する場合
  4. 分割により現在及び将来においても有効な土地利用が図られない場合 

2.具体例から学ぶ不合理分割の評価単位

(1) 事例①:帯状地

不合理分割により帯状地が生ずる場合

事例①は、分割により帯状地が生ずる場合の事例です。

この分割により土地Aは、宅地としての有効活用ができず、現実の利用状況を無視した分割と言えます。

よって不合理分割に該当し、評価単位の判定に当たっては、分割前の土地A・Bを1画地の宅地として評価をします。

(2) 事例②:無道路地

不合理分割により無道路地が生ずる場合

事例②は、分割により無道路地が生ずる場合の事例です。

この分割により土地Bは、建物建築が原則として不可能となり、宅地としての有効活用ができません。

よって不合理分割に該当し、評価単位の判定に当たっては、分割前の土地A・Bを1画地の宅地として評価をします。

(3) 事例③:不整形地+無道路地

不合理分割により無道路地が生ずるとともに、分割後の土地が不整形となる場合

事例③は、分割により無道路地が生ずるとともに、不整形地も生ずる場合の事例です。

この分割により土地A及び土地は不整形な画地となり、宅地の利用効率が低下します。また、土地Bについては無道路地となり、宅地としての有効活用ができません。

よって不合理分割に該当し、評価単位の判定に当たっては、分割前の土地A・Bを1画地の宅地として評価をします。

(4) 事例④:不整形地

不合理分割により不整形な宅地が生ずる場合

事例④は、分割により不整形地が生ずる場合の事例です。

この分割により土地A及び土地Bはともに不整形な画地となり、宅地の利用効率が低下します。

よって不合理分割に該当し、評価単位の判定に当たっては、分割前の土地A・Bを1画地の宅地として評価をします。

(5) 事例⑤:帯状地+無道路地

不合理分割により利用効率の落ちる宅地と無道路地が生ずる場合の図

事例⑤は、分割により帯状地及び無道路地が生ずる場合の事例です。

この分割により土地Aは帯状地・奥行短小な宅地となり利用効率が著しく低下します。また、土地Bは無道路地となり、原則として建物の建築をすることができません。

よって不合理分割に該当し、評価単位の判定に当たっては、分割前の土地A・Bを1画地の宅地として評価をします。

(6) 事例⑥:不合理な土地

事例⑥は、分割により建物の建築が不可能な土地が生ずる場合の事例です。

建築基準法では、道路へ敷地が2m以上接していない土地については、建物の建築を制限しています。したがって、土地Bは分割により宅地としての利用が実質的に不可能となります。

よって不合理分割に該当し、評価単位の判定に当たっては、分割前の土地A・Bを1画地の宅地として評価をします。

3.具体例から学ぶ不合理分割の評価方法

不合理分割の例④

不合理分割が行われた場合の分割後の土地の価額は、分割前の土地(A・B)を1画地の宅地として評価をし、これを分割後の各画地の価格比で按分をし求めます。

\[ 分割後の各画地の価格=分割前の一体土地の価格 \times \frac{分割後の各画地の価格}{分割後の各画地の価格の合計額} \]

なお、分割後の各画地の価格の算出に当たっては、分割後の各画地の状況を所与とした画地調整率を適用することに留意します。