目次
１．容積率の定義
容積率とは「延床面積の敷地面積に対する割合」をいい、次の算式で表されます。
また、延床面積（延べ面積）とは建物の各階の床面積の合計をいい、敷地面積とは土地の地積をいいます。
ただし、セットバックが必要な土地などのように、敷地面積≠地積となるものもあります。
２．指定容積率と基準容積率
都市計画区域及び準都市計画区域内における建物等の建築の際には、建築基準法第52条に定められた容積率の制限内で建築をする必要があります。建築基準法第52条は第1項から第15項までの15個の規定により構成されています。
第１項では地域単位で指定される容積率の最高限度が規定されており、一般的にこの容積率を「指定容積率」といいます。通常はこの指定容積率が建築の際の容積率の最高限度となります。
しかしながら、個々の土地を見た場合、前面道路が狭いため防災上等の観点から指定容積率より低い容積率に制限をすべき場合もあり、他方で、周囲の環境や建物の構造等の観点から指定容積率よりも緩く容積率の制限をしても問題が無い場合もあります。
そこで、第52条の第2項以降では、個々の土地の特性や建物の構造、用途、周辺環境、前面道路の幅員等を考慮して、指定容積率とは別に容積率の最高限度が規定されています。この２項以降の規定による容積率の最高限度を相続税土地評価においては「基準容積率」と呼んでいます。
| 条文 | 制限・緩和 | 内容 |
|---|---|---|
| １項 | 制限 | 都市計画法に基づき、市町村が指定する容積率の最高限度 |
| ２項 | 制限 | 前面道路の幅員による容積率の最高限度 |
| ３・４・５項 | 緩和 | 居住用建物に係る地階の床面積の容積率不算入 |
| ６項 | 緩和 | 居住用建物に係る共用廊下・階段の容積率不算入 |
| ７項 | 制限・緩和 | 容積率の異なる２以上の地域にまたがる場合の容積率の最高限度 |
| ８項 | 緩和 | 総合設計による容積率の緩和 |
| ９項 | 緩和 | 特定道路に近接することによる容積率の緩和 |
| １０項 | 緩和 | 都市計画道路に接することによるみなし前面道路 |
| １１～１３項 | 緩和 | 壁面線指定があることによる容積率緩和等 |
| １４項 | 緩和 | 公開空地等の設定による容積率緩和 |
| １５項 | 緩和 | 道路内建築物の容積率緩和等 |
なお、一般的には第２項又は第９項による容積率の上限値を「基準容積率」と呼びますが、相続税土地評価においては第２項以降のものを全て「基準容積率」と呼んでいます。
３．道路幅員が狭い場合の容積率（第２項）
土地の前面道路の幅員が狭い場合には、建築基準法第52条第2項の適用を受ける場合があります。
具体的には、下記の算式により計算される基準容積率が指定容積率を下回る場合には、その土地の容積率の最高限度は基準容積率によることになります。
基準容積率 ＝ 前面道路の幅員 × 乗率
| 用途地域 | 乗率 |
|---|---|
| 住居系の用途地域 | 0.4 |
| 商業系及び工業系の用途地域 | 0.6 |
前面道路が狭い場合の例
次の図の緑の土地は、指定容積率600%の商業地域内に存しますが、前面道路の幅員が4ｍである土地です。
この場合、同土地は建築基準法第52条第2項の適用を受け、基準容積率は240%（∵4 × 0.6 = 0.24）となり、指定容積率600％を下回りますので、同土地の容積率の上限値は基準容積率の240％となります。
４．指定容積率の異なる２以上の地域にわたる場合の容積率（第７項）
異なる容積率が指定された２以上の地域にまたがる土地については、建築基準法第52条第7項の適用を受けます。
具体的には、下記の算式により計算される容積率がその土地の容積率の最高限度となります。
i・・・１項による容積率が異なる地域
指定容積率の異なる２つの地域にわたる場合の例
次の図の土地は、容積率が300%と200%に指定された地域にまたがる場合の例です。なお、前面道路の幅員による容積率の制限のために乗ずる割合（第２項による割合）は4/10とします。
- 指定容積率が300%の地域（Ｂ）
イ）第１項による容積率 300％
ロ）第２項による容積率 6ｍ×0.4＝240％
ハ）イ＞ロより 240％ - 指定容積率が200％の地域（Ａ）
イ）第１項による容積率 200％
ロ）第２項による容積率 6ｍ×0.4＝240％
ハ）イ＜ロより 200％
よって、第７項による容積率は下記の算式より232％となります。
５．特定道路に近接する場合の容積率（第９項）
敷地の前面道路の幅員が6m以上12m未満であり、かつ、敷地から70m以内の距離にある幅員15m以上の道路（特定道路）に接続する場合は、前面道路の幅員に次の算式Ｘの数値を加えたものにより、第２項の規定を適用します。
- Ｘ・・・加える数値
- Ｙ・・・前面道路の幅員（ｍ）
- Ｌ・・・特定道路からの距離
特定道路に近接する土地の例
次の図は、特定道路に近接する土地の例です。
この場合、同土地の第９項により前面道路の幅員に加算される数値は、下記の算式より1.37…ｍとなりますので、第２項による基準容積率は622.28…％（＝10.37…m×0.6）となります。
この時、指定容積率（800％）＞基準容積率（622.28…％）ですから、同土地の建築に際しての容積率の最高限度は622.28…％となります。