容積率の基本|図解付き

1.容積率の定義

敷地面積と延床面積
敷地面積と延床面積

容積率とは「延床面積の敷地面積に対する割合」をいい、次の算式で表されます。

\[ \bf{ 容積率 = \frac{ 延床面積 }{ 敷地面積 } } \]

また、延床面積(延べ面積)とは建物の各階の床面積の合計をいい、敷地面積とは土地の地積をいいます。

ただし、セットバックが必要な土地などのように、敷地面積≠地積となるものもあります。

2.指定容積率と基準容積率

都市計画区域及び準都市計画区域内における建物等の建築の際には、建築基準法第52条に定められた容積率の制限内で建築をする必要があります。建築基準法第52条は第1項から第15項までの15個の規定により構成されています。

第1項では地域単位で指定される容積率の最高限度が規定されており、一般的にこの容積率を「指定容積率」といいます。通常はこの指定容積率が建築の際の容積率の最高限度となります。

しかしながら、個々の土地を見た場合、前面道路が狭いため防災上等の観点から指定容積率より低い容積率に制限をすべき場合もあり、他方で、周囲の環境や建物の構造等の観点から指定容積率よりも緩く容積率の制限をしても問題が無い場合もあります。

そこで、第52条の第2項以降では、個々の土地の特性や建物の構造、用途、周辺環境、前面道路の幅員等を考慮して、指定容積率とは別に容積率の最高限度が規定されています。この2項以降の規定による容積率の最高限度を相続税土地評価においては「基準容積率」と呼んでいます。

条文制限・緩和内容
1項制限都市計画法に基づき、市町村が指定する容積率の最高限度
2項制限前面道路の幅員による容積率の最高限度
3・4・5項緩和居住用建物に係る地階の床面積の容積率不算入
6項緩和居住用建物に係る共用廊下・階段の容積率不算入
7項制限・緩和容積率の異なる2以上の地域にまたがる場合の容積率の最高限度
8項緩和総合設計による容積率の緩和
9項緩和特定道路に近接することによる容積率の緩和
10項緩和都市計画道路に接することによるみなし前面道路
11~13項緩和壁面線指定があることによる容積率緩和等
14項緩和公開空地等の設定による容積率緩和
15項緩和道路内建築物の容積率緩和等

なお、一般的には第2項又は第9項による容積率の上限値を「基準容積率」と呼びますが、相続税土地評価においては第2項以降のものを全て「基準容積率」と呼んでいます。

3.道路幅員が狭い場合の容積率(第2項)

土地の前面道路の幅員が狭い場合には、建築基準法第52条第2項の適用を受ける場合があります。

具体的には、下記の算式により計算される基準容積率が指定容積率を下回る場合には、その土地の容積率の最高限度は基準容積率によることになります。

基準容積率 = 前面道路の幅員 × 乗率

用途地域乗率
住居系の用途地域0.4
商業系及び工業系の用途地域0.6

前面道路が狭い場合の例

次の図の緑の土地は、指定容積率600%の商業地域内に存しますが、前面道路の幅員が4mである土地です。

道路幅員の影響を受ける場合の指定容積率と基準容積率
道路幅員の影響を受ける場合の指定容積率と基準容積率

この場合、同土地は建築基準法第52条第2項の適用を受け、基準容積率は240%(∵4 × 0.6 = 0.24)となり、指定容積率600%を下回りますので、同土地の容積率の上限値は基準容積率の240%となります。

4.指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合の容積率(第7項)

異なる容積率が指定された2以上の地域にまたがる土地については、建築基準法第52条第7項の適用を受けます。

具体的には、下記の算式により計算される容積率がその土地の容積率の最高限度となります。

\[ \bf{ 第7項による容積率 = \frac{ \sum_{i=1}^{n} 各地域の1項又は2項による容積率_i \times 地積_i}{ 総地積 } } \]

i・・・1項による容積率が異なる地域

指定容積率の異なる2つの地域にわたる場合の例

次の図の土地は、容積率が300%と200%に指定された地域にまたがる場合の例です。なお、前面道路の幅員による容積率の制限のために乗ずる割合(第2項による割合)は4/10とします。

指定容積率が異なる地域にまたがる土地
指定容積率が異なる地域にまたがる土地
  1. 指定容積率が300%の地域(B)
    イ)第1項による容積率 300%
    ロ)第2項による容積率 6m×0.4=240%
    ハ)イ>ロより 240%
  2. 指定容積率が200%の地域(A)
    イ)第1項による容積率 200%
    ロ)第2項による容積率 6m×0.4=240%
    ハ)イ<ロより 200%

よって、第7項による容積率は下記の算式より232%となります。

\[ \bf{ 第7項による容積率 = \frac{ 240\% \times 500㎡ + 200\% \times 125㎡ }{ 625㎡ } } = 232\% \]

5.特定道路に近接する場合の容積率(第9項)

敷地の前面道路の幅員が6m以上12m未満であり、かつ、敷地から70m以内の距離にある幅員15m以上の道路(特定道路)に接続する場合は、前面道路の幅員に次の算式Xの数値を加えたものにより、第2項の規定を適用します。

\[ \bf{ X = ( 12 – Y ) \times \frac{ 70 – L }{ 70 } } \]
  1. ・・・加える数値
  2. ・・・前面道路の幅員(m)
  3. ・・・特定道路からの距離

特定道路に近接する土地の例

次の図は、特定道路に近接する土地の例です。

特定道路による容積率の緩和
特定道路による容積率の緩和

この場合、同土地の第9項により前面道路の幅員に加算される数値は、下記の算式より1.37…mとなりますので、第2項による基準容積率は622.28…%(=10.37…m×0.6)となります。

\[ \bf{ X = ( 12 – 9 ) \times \frac{ 70 – 38 }{ 70 } } = 1.37… \]

この時、指定容積率(800%)>基準容積率(622.28…%)ですから、同土地の建築に際しての容積率の最高限度は622.28…%となります。