接道義務の判定|図解付き

1.接道義務の基本

接道義務の例
接道義務の例

建築基準法では、第43条において「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」と規定しています。これがいわゆる接道義務であり、都市計画が定められた地域(都市計画区域)において建物の建築をしようとする場合に適用されます。したがって、次のような土地は原則として建物を建てることができません。

  • 無道路地・・・道路に接していない土地
  • 接道義務を満たさない土地・・・道路に接しているものの、道路に接する距離(間口距離)が2mに満たない土地

このような無道路地や接道義務を満たさない土地は、建物を建てることができませんので、宅地としての価値が著しく低くなります。

したがって、相続税土地評価においては、無道路地または接道義務を満たさない土地については「無道路地補正」をすることで無道路地等であることによる価値低下を評価額へ反映することとしています。

2.建築基準法上の道路

建築基準法上の道路種別
建築基準法上の道路種別

(1) 建築基準法上の道路

再掲になりますが、建築基準法では「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。」と規定しています。そしてこの道路の定義を建築基準法では第42条において次の通り規定しています建築基準法第42条

条文番号別称幅員道路の詳細
第42条1項1号道路法の道路4m以上国道、都道府県道、市区町村道
第42条1項2号道路法以外の道路都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等の法律により造られた道路
第42条1項3号既存道路建築基準法が施行された時点で既に存在した道路
第42条1項4号予定道路道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等により、2年以内に新設または変更される予定のものとして特定行政庁が指定した道路
第42条1項5号位置指定道路特定行政庁からその位置の指定を受けた道路

(2) 建築基準法上のみなし道路

建築基準法で定義する「道路」は上記(1)の通りですが、建築基準法等が施行される以前から既に存在していた道路については、幅員が4m未満であっても建築基準法上の道路とみなされます。これを一般に「2項道路」または「みなし道路」と言います。

条文番号別称幅員道路の詳細
第42条2項2項道路
みなし道路
4m未満 建築基準法が施行された時点で既に建築物が立ち並んでいた狭小道路で、特定行政庁が指定したもの

この2項道路については、現在の建物が存続する限り4m未満の状態で利用できますが、建物を再築する際には原則として道路中心線より2m後退し、後退した部分は道路として提供しなくてはなりません。これを「セットバック」または「道路後退」と言い、相続税土地評価においても「セットバックを必要とする宅地の評価」として土地の評価額に反映します。

セットバックの図解
セットバックの図解

(3) 附則5号道路

附則5号道路とは、主に関西(大阪市)において認められている建築基準法上の道路です。特徴としては①道路法の道路に該当しますが、②幅員は4m未満、という点です。

この附則5号道路は、次の通り定められており、建築基準法上の42条1項5号道路であるものとして取り扱います。

5 市街地建築物法第七条但書の規定によつて指定された建築線で、その間の距離が四メートル以上のものは、その建築線の位置にこの法律第四十二条第一項第五号の規定による道路の位置の指定があつたものとみなす。

建築基準法 附則第5項
条文番号幅員道路の詳細
附則5号道路4m未満道路法上の道路に該当するが、幅員は4m未満の道路。

この附則5号道路は2項道路とよく似ています。建築物の再築等の際には2項道路と同じようにセットバックが必要となります。ただし、両者はセットバック(道路拡張)する際の中心線の決め方が異なります。

2項道路の場合は原則として拡幅する土地の向かい合わせの所有者が合意の上道路中心線を決めますが、附則5号道路の場合は市が設定している基準点を基に道路中心線を決めます。

3.接道義務の判定の基本

接道義務を満たすか否かは、前述の通り、原則として敷地が道路に2m以上接しているか否かにより判定をします。

接道義務の基本
接道距離の基本

これをより厳密に言えば、敷地が①建築基準法上の道路に対して、②接道距離が2m以上あるか否か、により判定を行うということです。したがって接道義務の判定を行うに当たっては次の2点について調査を行います。

  1. 建築基準法上の道路種別の判定
  2. 接道距離の測定

4.特殊なケースの接道義務の判定

接道義務を満たすか否かは、前述の通り、建築基準法上の道路に対して敷地が2m以上接しているか否かにより判定をしますが、次のような特殊ケースもあります。

(1) 傾斜地の場合

傾斜地の接道距離
傾斜地の場合

敷地が傾斜地にあり、前面道路に対して斜めに接道している場合には、敷地が道路に接しているる部分の距離は長くなります。しかしながら、接道距離は「水平距離」により測定しますので、接道部分が2m以上あっても、水平距離が2m未満であれば接道義務は満たしません。

(2) 途中で通路が狭くなる場合

途中で通路が狭くなる土地の接道距離
途中で通路が狭くなる場合

通路がある土地で途中で通路が狭くなる場合は「通路の最小幅員」が接道距離となります。したがって、通路の最小幅員が2m以上あるか否かにより接道義務を判定します。

(3) 間口が2つ以上ある場合

間口が2つある場合(中間画地)
間口が2つ以上ある場合

間口が複数ある場合の接道距離は、複数ある間口のうち最長のものの長さが接道距離になります。したがって上の図の例では、aの距離が2m以上あれば接道義務を満たすことになります。

なお、接道距離は間口が複数あったとしても間口距離の合算は行いませんので、a+bが2m以上であっても接道義務の判定では関係がありません。

(4) 土地が道路に対して斜めに接道する場合

土地が道路に対して斜めに接道する場合
土地が道路に対して斜めに接道する場合

土地が道路に対して斜めに接道する場合の接道距離は、通路と直交する線の長さ(上の図のaの長さ)が接道距離となります。したがってaの長さが2m以上あれば接道義務を満たします。

(5) 土地が道路を囲うように接している場合

道路を囲うように接道している場合
土地が道路を囲うように接している場合

土地が次の図のように道路を囲うように接している場合は、接道距離はaとなるので、aの長さが2m以上であれば接道義務を満たし、2m未満であれば接道義務を満たしません。

(6) 水路を介在して道路に接する場合

敷地と道路との間に水路が介在する場合には、敷地が道路に接していませんので原則として接道義務を満たしません。

しかしながら、市区町村等より水路の占用許可を受けた上、橋を架けて通行できるような状態にした場合には、例外的に接道義務を果たしたものとして取り扱われます。

水路が介在する場合
水路を介在して道路に接する場合

この場合、2m以上の接道義務は適用されず、逆に、市町村等が条例などで定める橋の幅員、構造等の技術的な基準を満たす必要があります。

(7) 道路と敷地に高低差がある場合

道路と敷地との間に落差があり、擁壁(ようへき)や法面(斜面)により道路と敷地が分断されている場合であっても、敷地が道路に対して2m以上接している場合には原則として接道義務を満たします。

ただし、擁壁部分が道路又は敷地ではなく、法定外公共物(里道等)の場合には、水路の場合と同様に敷地が道路に接していませんので、原則として接道義務を満たしません。この場合は里道等について占用許可を受けた上で、一定の技術的基準を満たす階段や通路を設置することで接道義務を果たすことになります。

段差のある土地の接道
道路と敷地に高低差がある場合

上記の通り、道路と敷地との間に高低差がある場合であっても、敷地が道路に2m以上接していれば建築基準法上の接道義務を満たすることになります。

しかしながら、道路と敷地との間に高低差がある場合には、防災上の観点から道路と敷地との間に有効な通路や階段を設置しなければ、建築物を建築することはできないように別途市町村等が条例で一定の要件を定めている場合がほとんどです。