無道路地の評価|図解付き

1.無道路地

無道路地とは、道路に接していない土地、または、建築基準法上の接道義務を満たさない土地のことをいいます。

無道路地の例
無道路地の例

一般的に、無道路地としてイメージする土地は、道路に接しない土地を指すものと思いますが、都市計画区域又は準都市計画区域に存する土地については、建築基準法上の接道義務を満たさない場合には、建築物を建てることができないため、相続税の路線価地域における土地評価においては、建築基準法上の接道義務を満たしていない宅地も無道路地に含まれることになります。

2.無道路地の評価

無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき、奥行価格補正不整形地補正及び規模格差補正をした価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価します。

この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(接道義務)に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額(路線価に地積を乗じた価額)とします。

なお、不整形地補正に当たり「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「間口狭小補正率×奥行長大補正率」の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用します。

3.無道路地の評価方法

無道路地の評価の計算例
無道路地の評価の計算例

(1) 無道路地補正の計算の概要

① 画地調整の前提となる画地

無道路地の評価では、奥行価格補正を行う場合に想定する画地とその他の補正を行う場合に想定する画地が異なります。具体的には、奥行価格補正率の査定に当たり想定する画地は通路開設後の画地ですが、その他補正(不整形補正など)に当たり想定する画地は通路開設前の画地となります。

通路開設を想定後の無道路地
無道路地の不整形補正

② 通路の開設

無道路地評価では、評価対象地を宅地として利用(建物の敷地としての利用)することを前提としているため、無道路地から建築基準法上の道路まで通路を開設することを想定します。この時、想定する通路は次の基準に基づき設定します。

  1. できるだけ他人地を避けること
  2. できるだけ通路開設をする面積が小さくなること

なお、無道路地により開設を想定する通路は敷地の延長として取り扱います。2mの私道を公道まで開設するということを想定するわけではありません。

③ 無道路地補正

無道路地の補正は、奥行価格補正不整形地補正及び規模格差補正(地積規模の大きな宅地の評価)をした価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除することによって補正します。

ただし、開設を想定する通路部分が自己所有地の場合には、無道路地補正を行わないことに注意します。

(2) 計算例

次の例は、評価対象地が普通商業・併用住宅地区に所在する、長方形状の無道路地の場合の例です。

無道路地の計算例

① 奥行価格補正後の評価対象地の1㎡当たりの評価額

無道路地の奥行価格補正では、建築基準法上の道路に接するような通路を開設することを想定し、この通路部分を含んだ土地を評価対象地として、奥行価格補正を行います。

通路開設を想定後の無道路地
無道路地の奥行価格補正

イ)計算上の奥行距離による場合
 正面路線価(80千円/㎡)× 奥行価格補正率(1.00)= 80千円/㎡
ロ)差引計算による場合
 ㋑ 全体:80千円/㎡ × 1.00 × 750㎡ = 60,000千円
 ㋺ 前面:80千円/㎡ × 1.00 × 345㎡ = 27,600千円
 ㋩ ㋑ - ㋺=32,400千円
 ㊁ ㋩ ÷ 405㎡ = 80千円/㎡
ハ)イ=ロより 80千円/㎡

② 不整形地補正後の評価対象地の1㎡当たりの評価額

無道路地の不整形地補正では、通路部分が無いものとしてかげ地割合を計算し、このかけ地割合に基づき不整形地補正率を補正率表から参照します。

不道路地のかげ地と想定整形地
不道路地のかげ地と想定整形地
通路開設を想定後の無道路地
無道路地の間口狭小・奥行長大の補正

イ)かげ地割合=かげ地(375㎡)÷ 想定整形地(750㎡)= 50%
 ∴不整形地補正率 0.84
ロ)間口狭小であることを考慮した不整形地補正率(有利選択)
 ㋑ 不整形地補正率 × 間口狭小補正率 = 0.84 × 0.90 = 0.75
 ㋺ 間口狭小補正率 × 奥行長大補正率 = 0.90 × 0.90 = 0.81
 ㋩ ㋑<㋺より 0.75
ハ)①(80千円/㎡)× ロ(0.75)= 60千円/㎡

③ 無道路地補正後の評価対象地の1㎡当たりの評価額

無道路地補正は、②で計算した1㎡当たりの金額の4割を限度として、通路部分の買取価格相当額を控除することにより行います。

無道路地(通路部分の地積)
無道路地補正

イ)無道路地補正率
 ㋑ 正面路線価(80千円/㎡)× 通路部分の地積(30㎡)=2,400千円
 ㋺ ②(60千円/㎡)× 評価対象地の地積(375㎡)=22,500千円
 ㋩ ㋑÷㋺=0.106…<0.4 ∴0.106…(端数処理不要)
 ㊁ 1-㋩=0.893…(端数処理不要)
ロ)無道路地補正後の評価対象地の1㎡当たりの価格
 ②(60千円/㎡)× 無道路地補正率(0.893…)= 53,600円/㎡

④ 自用地としての評価額

 ③ × 地積(375㎡) = 20,100千円

4.有効な接道距離を確保できていない宅地の評価

接道距離が短く、接道義務を満たしていない宅地
接道距離が短く、接道義務を満たしていない宅地の評価

(1) 評価の考え方

① 評価に当たっての考え方

都市計画区域内の宅地のうち、建築基準法上の道路に接しているものの、接道距離が短い場合には、原則として接道義務を満たさず、建物の建築ができません。したがって、当該土地につき建物の建築をするためには、接道義務を満たすために隣接土地を購入するか、あるいは隣接土地に借地権を設定する必要があります。

相続税土地評価においては、このような場合、接道義務を満たすための敷地の拡張を前提として、隣接土地の購入を想定します。

② 評価方法

有効な接道距離を確保できていない宅地に係る無道路地補正は、基本的に前記の無道路地補正の場合と同様です。具体的には、正面路線価に対して奥行価格補正不整形地補正及び規模格差補正(地積規模の大きな宅地の評価)をした価額から、その価額の100分の40の範囲内において相当と認める敷地拡張費用相当額を控除することによって行います。

なお、敷地拡張費用相当額は、正面路線価に拡張する地積を乗じた価額となります。ただし、敷地の拡張を想定する部分が自己所有地の場合には、無道路地補正を行わないことに注意します。

(2) 計算例

次の例は、評価対象地が普通住宅地区に所在する、旗竿状の土地の場合の例です。道路に接しているものの、接道距離が1mであるため接道義務を満たしていません。

接道義務を満たしていない宅地
接道距離が短く、接道義務を満たしていない宅地の例

① 奥行価格補正後の評価対象地の1㎡当たりの評価額

建築基準法における2mの接道義務を満たすように、隣接土地より5m×1m=5㎡の土地の購入を想定します。奥行価格補正に当たっては、この敷地拡張部分を含んだ土地に基づき奥行価格補正を行います。

接道義務を満たしていない宅地(道路拡張部分)
道路拡張部分

イ)計算上の奥行距離による奥行価格補正後の1㎡当たりの価格
 正面路線価(100千円/㎡)× 奥行価格補正率(1.00)= 100千円/㎡
ロ)差引計算による奥行価格補正後の1㎡当たりの価格
 ㋑ 100千円/㎡ × 1.00 × 500㎡ = 50,000千円
 ㋺ 100千円/㎡ × 1.00 × 115㎡ = 11,500千円
 ㋩ (㋑-㋺)÷ 385㎡ = 100千円/㎡
ハ)イ=ロより 100千円/㎡

※普通住宅地区における奥行距離5mの奥行価格補正率は本来0.92ですが、差引計算における前面宅地の奥行価格補正後の価格は、前面宅地の奥行価格補正率を1.00として計算します。(参考:差引計算による場合の留意点

② 不整形地補正後の評価対象地の1㎡当たりの評価額

不整形地補正では、敷地拡張部分が無いものとしてかげ地割合を計算し、このかげ地割合に基づき不整形地補正率を補正率表から参照します。

接道義務を満たしていない宅地(不整形補正)
有効な接道距離を確保できていない宅地に係る無道路地のかげ地

イ)かげ地割合=かげ地(120㎡)÷想定整形地(500㎡)= 24%
 ∴不整形地補正率 0.94
ロ)間口狭小であることを考慮した不整形地補正率(有利選択)
 ㋑ 不整形地補正率 × 間口狭小補正率=0.94×0.90=0.84
 ㋺ 間口狭小補正率 × 奥行長大補正率=0.90×0.90=0.81
 ㋩ ㋑>㋺より 0.81(≧0.6)
ハ)①(100千円/㎡)× ロ(0.81)= 81千円/㎡

③ 無道路地補正後の評価対象地の1㎡当たりの評価額

②で計算した1㎡当たりの金額の4割を限度として、敷地拡張部分の買取価格相当額を控除することにより、無道路地補正を行います。

接道義務を満たしていない宅地(道路拡張部分)
敷地の拡張部分の買い取り

イ)無道路地補正率の査定
 ㋑ 正面路線価(100千円/㎡)×拡張部分の地積(5㎡)=500千円
 ㋺ ②(81千円/㎡)×評価対象地の地積(380㎡)=30,780千円
 ㋩ ㋑÷㋺=0.016…<0.4 ∴0.016…(端数処理不要)
 ㊁ 1 - ㋩ = 0.983…(端数処理不要)
ロ)無道路地補正後の評価対象地の1㎡当たりの価格
 ②(81千円/㎡)× イ(0.983…)= 79,684円/㎡

自用地としての評価額

 ③ × 地積(380㎡) = 30,279,920円

5.建築基準法上の道路に接していない宅地の評価

建築基準法上の道路に接しておらず、接道義務を満たしていない宅地
建築基準法上の道路に接しておらず、接道義務を満たしていない宅地

(1) 評価の考え方

① 評価に当たっての考え方

都市計画区域内の宅地のうち、外形上は道路に接しているものの、その道路が建築基準法上の道路に該当しない場合には、接道義務を満たしませんので、原則として当該宅地については建物の建築ができません。このような土地については、建築基準法上の道路に接道するための通路開設が必要となります。

② 評価方法

評価の方法は前記の「無道路地の評価」の場合と同様です。

(2) 計算例

建築基準法上の道路に接しておらず、接道義務を満たしていない宅地につき、通路開設をした例
通路開設後の図

計算例は、評価対象地が東京都内の普通住宅地区に所在する土地の例です。正面道路は建築基準法上の道路ではないため、接道義務を満たしていません。

奥行価格補正後の評価対象地の1㎡当たりの評価額

建築基準法及び東京都安全条例第3条を満たすように敷地の拡張(幅員3m)を想定し、この敷地拡張部分を含んだ土地を評価対象地として、奥行価格補正を行います。

建築基準法上の道路に接しておらず、接道義務を満たしていない宅地(奥行価格補正)
建築基準法上の道路に接しておらず、接道義務を満たしていない宅地(奥行価格補正)

イ)計算上の奥行距離による奥行価格補正後の1㎡当たりの価格
 正面路線価(25千円/㎡)× 奥行価格補正率(0.83)= 20,750円/㎡
ロ)差引計算による奥行価格補正後の1㎡当たりの価格
 ㋑ 全体:25千円/㎡×0.83×1,500㎡= 31,125,0000円
 ㋺ 前面:25千円/㎡×0.89×850㎡= 18,912,500円
 ㋩ (㋑-㋺)÷650㎡=18,788/㎡
ハ)イ>ロより 18,788円/㎡

② 不整形地補正後の評価対象地の1㎡当たりの評価額

不整形地補正では、通路部分が無いものとしてかげ地割合を計算し、このかけ地割合に基づき不整形地補正率を補正率表から参照します。

接道義務を満たしていない宅地(不整形地補正)
接道義務を満たしていない宅地(不整形地補正)

イ)不整形地補正率の査定
 かげ地(1,000㎡)÷想定整形地(1,500㎡)=66.66…%
 ∴不整形地補正率0.65
ロ)間口狭小であることを考慮した不整形地補正率(有利選択)
 ㋑ 不整形地補正率×間口狭小補正率=0.65×0.90=0.58
 ㋺ 間口狭小補正率×奥行長大補正率=0.90×0.90=0.81
 ㋩ ㋑<㋺より 0.58<0.6 ∴0.6
ハ)①(18,788円/㎡)× ロ(0.6)= 11,272円/㎡

③ 規模格差率補正後の評価対象地の1㎡当たりの評価額

イ)三大都市圏内の普通住宅地区に所在する地積500㎡の土地
  ∴A:500、B:0.95、C:25
ロ)規模格差補正率

\[ \bf{規模格差補正率 = \frac{500 \times 0.95 + 25 }{500} \times 0.8 = 0.8 } \]

ハ)補正後路線価
 ②(11,272円/㎡)×規模格差補正率(0.8)=9,017円/㎡

④ 無道路地補正後の評価対象地の1㎡当たりの評価額

③で計算した1㎡当たりの金額の4割を限度として、通路開設部分の買取価格相当額を控除することにより、無道路地補正を行います。

建築基準法上の道路に接しておらず、接道義務を満たしていない宅地(無道路地補正)
開設した通路部分の面積

イ)無道路地補正率の査定
 ㋑ 正面路線価(25千円/㎡)×通路部分の地積(150㎡)=3,750千円
 ㋺ ③(9,017円/㎡)×評価対象地の地積(500㎡)=4,508,500円
 ㋩ ㋑÷㋺=0.831…≧0.4 ∴0.4
 ㊁ 1 - ㋩ = 0.6
ロ)無道路地補正後の評価対象地の1㎡当たりの価格
 ③(9,017円/㎡)× イ(0.6)= 5,410円/㎡

⑤ 自用地としての評価額

④ × 地積(500㎡) = 2,705,000円

6.通路部分が明確に区分されている場合といない場合の評価

2つの評価対象地が縦に連接する場合には、道路から後方に位置する宅地から道路に出てくるまでの通路部分が明確に区分されている場合とされていない場合とで、評価単位と評価方法が異なります。

通路部分が明確に区分されている場合のA土地の評価

(1) 通路部分が明確に区分されている場合の評価方法

A土地の評価

通路部分が明確に区分されている場合のA土地の評価については、通路部分もA土地に含めた一体土地としての画地調整率を算出し、これにA土地地積に通路部分も含めた地積を乗じてA土地の自用地価額を算出します。

B土地の評価

通路部分が明確に区分されている場合のB土地の評価については、B土地は通路部分が無いものとして画地調整率の算出を行い、これに通路部分を除いたB土地の地積を乗じてB土地の自用地価額を算出します。

(2) 通路部分が明確に区分されていない場合の評価方法

通路部分が明確に区分されていない場合のA土地の評価

A土地の評価

通路部分が明確に区分されていない場合のA土地の評価については、まず、A土地から道路へ接道義務を満たす最小幅員の通路の開設を想定し、当該通路部分を含めた宅地に係る画地調整率(奥行価格補正率・不整形補正率など)を算出します。ただし、無道路地補正は行わないことに注意します。

次に、上記により求めた画地調整率に通路部分を含まないA土地の地積を乗じて自用地価額を算出します。

B土地の評価

通路部分が明確に区分されていない場合のB土地の評価については、通路は存在していないものとしてB土地の評価を行います。